Calculer votre nouveau loyer : Indice de référence des loyers

By 15 janvier 2019 Gestion locative

L’indice de référence des loyers est utilisé pour la révision annuelle du loyer. Plus communément appelé “IRL” ou “l’indice des loyers”, cet indice permet de calculer l’augmentation de loyer de vos biens immobiliers en location, en respectant le plafonnement prévu par la loi Alur. Cet indice de révision des loyers vous concernent seulement si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement à usage d’habitation. Que vous le louiez sous un bail meublé ou un bail vide, le loyer est révisable annuellement.

Un doute sur la démarche à suivre ? Avec notre calculette en ligne, réviser un loyer n’a jamais été aussi est simple, alors laissez vous guider !

 

Comment calculer le nouveau loyer ?

La formule de calcul des loyers est la suivante : (Montant du loyer en cours) x (Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat) / (IRL du même trimestre de l’année précédente) = (Montant du nouveau loyer)

Pour calculer le montant de votre nouveau loyer, vous pouvez utilisez la calculette ci dessous :

Quel indice de référence des loyers prendre ?

Indice de référence des loyers 2019 INSEE

L’INSEE re-calcule cet indice tous les trimestres et publie trimestriellement ses résultats dans son Journal Officiel (JO). C’est la date de publication au JO qui fait foi pour savoir quel trimestre de référence vous pouvez prendre.
En général l’indice est publié autour de ces dates :

  • vers le 15 Avril pour l’indice de référence du 1er trimestre
  • vers le 15 Juillet pour l’indice de référence du 2ème trimestre
  • vers le 15 Octobre pour l’indice de référence du 3ème trimestre
  • vers le 15 Janvier pour l’indice de référence du 4ème trimestre

La dernière publication de l’IRL en 2019 a eu lieu 15 janvier 2019. La valeur publiée pourra être utilisée comme indice de référence pour le 4ème trimestre 2018.

Si vous connaissez déjà l’indice de référence mentionné dans votre bail d’habitation et le montant actuel du loyer hors charges, vous pouvez immédiatement utiliser notre calculette ci-dessus pour connaitre le montant du nouveau loyer.

En revanche, si vous avez un doute sur son utilisation, voici où trouver les données dont vous avez besoin :

  • Montant du loyer en cours : c’est le loyer de référence qui équivaut au loyer mensuel hors charges payé actuellement par votre locataire. Attention, ce montant peut varier de celui stipulé dans le contrat de location. En effet, le loyer présent dans votre contrat de bail, est celui que vous aviez défini à la date de signature du bail. Entre temps, il se peut que vous ayez déjà réévalué le loyer et donc que celui ci ne corresponde plus au montant du loyer en cours. Pour faire simple et ne pas vous tromper, prenez le loyer hors charges sur la dernière quittance de loyer envoyée à votre locataire. Ce montant correspond à la dernière réévaluation du loyer et c’est celui que vous devez rentrer dans la calculette ci dessus.
  • Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat : procédons en deux temps pour connaître cette variable.
    • Tout d’abord il nous faut savoir quelle est la date de référence de l’IRL ? Cette date correspond au “trimestre de référence du contrat” prévu pour la revalorisation des loyers dans la clause d’indexation du bail. C’est ce trimestre que vous devez rentrer dans la calculette ci dessus.
    • Vous ne trouvez pas le trimestre de référence dans votre bail et vous souhaitez rédiger un nouveau contrat de bail le mentionnant ? De nombreuses solutions s’offrent à vous pour vous assurer que votre contrat de location est conforme avec la réglementation actuelle. Par exemple, chez InSitio une équipe de juriste s’assure pour vous que votre contrat de bail est adapté à votre logement et vous propose la rédaction de votre bail d’habitation en ligne.
    • Ensuite le “nouvel IRL” du trimestre de référence du contrat : c’est la valeur de l’Indice publié par l’INSEE de l’année en cours, qui correspond au trimestre de révision du loyer stipulé dans votre bail. Vous trouverez les valeurs dans le tableau ci dessus.
  • IRL du même trimestre de l’année précédente : c’est la valeur de l’Indice publié par l’INSEE de l’année précédente, qui correspond au trimestre de révision du loyer stipulé dans votre bail. Vous trouverez les valeurs dans le tableau ci dessus.

Exemple pratique

Calculons ensemble le nouveau loyer augmenté après application de l’IRL.
Dans notre exemple nous sommes fin 2018, et nous allons calculer de combien augmenter le loyer pour l’année 2019 a venir.

  • Montant du loyer en cours : 1000 Euros,
    hors charges, montant sur votre quittance de loyer du mois de septembre 2018
  • Trimestre de référence du contrat : 3ème trimestre,
    comme l’indique votre contrat de bail, extrait :

A ce stade pouvez rentrer “3ème trimestre” et “1000” dans notre calculette ou bien continuez le calcul à la main :

  • Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat : 128,45
    d’après le tableau de l’INSEE :

  • IRL du même trimestre de l’année précédente : 126,46
    d’après le tableau de l’INSEE :

  • Montant du nouveau loyer : 1015,74 euros, hors charges
    Nous avons effectué le calcul suivant : 1000 x 128,45 / 126,46 = 1015,74 euros, hors charges

Je ne trouve pas la date de référence de l’IRL dans mon bail.

Il n’y a pas de “trimestre de référence” stipulé dans mon contrat de bail… Cela veut dire que je ne peux pas augmenter le loyer ?
Pas de panique ! Si votre contrat de location ne présente aucun clause d’indexation, vous avez le droit de réviser annuellement le loyer en prenant comme trimestre de référence, le dernier trimestre de référence au moment de la signature du bail.

    Par exemple,

  • Le bail a été signé le 6 Juillet 2017.
  • Trimestre de référence du contrat = non disponible sur le bail.
    Au moment de la signature du bail, le dernier indice de référence était publié le 13 avril 2017 et correspondait au 1er trimestre de l’année civile.
  • Notre trimestre de référence du contrat est donc le 1er trimestre

Quand réviser le loyer ?

Chaque année, à la date d’anniversaire du contrat, en tant que propriétaire vous pouvez demander la révision du loyer en fonction de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL).

Si vous êtes dans le cas particulier ou votre contrat de bail ne comporte aucune clause d’indexation, la date de la révision sera aussi celle de l’échéance annuelle du contrat.

Délai d’application

En tant que bailleur, vous disposez d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La révision prendra effet au jour de votre demande. Notez que cette révision du loyer est un droit que vous pouvez exercer, mais ce n’est en aucun cas une obligation…

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible. De plus, il est très important de souligner que la révision du loyer n’est pas rétroactive ! Du coup, sans clause de rétroactivité, plus vous tardez à notifier le locataire, plus vous avez un manque à gagner élevé.

Par exemple, si la le trimestre de référence du contrat est le “1er trimestre”, mais que vous envoyez votre demande de révision de loyer à votre locataire en Juin, vous ne pourrez pas percevoir le nouveau loyer pour la période allant de la date de publication de l’IRL du 1er trimestre (vers le 15 Avril) jusqu’à Juin. Comme le nouveau loyer n’est pas rétroactif, il ne sera perçu qu’à partir de Juin, et la période non couverte avant juin sera un manque à gagner pour vous. C’est pour cela qu’il est important de rester bien organiser et de notifier votre locataire dans les plus brefs délais.

Par exemple :

  • si vous percevez un loyer hors charges de 1000€ par mois
  • depuis le 1er janvier 2015
  • à ce jour, 1er janvier 2019, vous n’avez jamais révisé le loyer
  • votre bail vous permet une revalorisation du loyer basée sur le 1er trimestre de référence

Si vous aviez révisé votre loyer tous les ans :

  • vous percevriez aujourd’hui un loyer mensuel hors charge de 1017,76€
  • vous auriez encaissé 157,44€ de loyer supplémentaire sur les trois dernières années

Pour vous aider à vous organiser, établissez des rappels dans vos calendriers et veillez à la justesse des informations que vous collectez. Si vous avez peur de vous tromper, ou si vous n’avez tout simplement pas le temps d’assurer la gestion locative de votre parc immobilier, reposez vous sur la solution en ligne d’InSitio ! Grâce à cette plateforme en ligne, toutes vos tâches de gestion sont automatisées. Vous recevrez le montant du nouveau loyer, ainsi qu’un rappel au moment opportun pour notifier votre locataire que le loyer a été réévalué. Votre quittance de loyer sera automatiquement mise à jour et continuera d’être éditée tous les mois, pour vous ! Vous gagnerez un temps précieux et aurez l’esprit tranquille.

ZOOM sur l’IRL : pourquoi réviser le loyer ?

Le prix de l’essence augmente, le prix du timbre augmente, vos impôts aussi… mais pas les loyers que vous percevez. Est-ce normal ?
Et bien non, les loyers que vous encaissez tous les mois pour votre parc locatif peuvent eux aussi augmenter !

Selon l’INSEE, “l’indice de référence des loyers (IRL) vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d’achat et aux bailleurs le maintien d’un niveau d’entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d’investir dans le logement locatif”. Pour son calcul de l’indice de référence des loyers, l’INSEE évalue la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cet indice officiel permet de protéger le locataire contre des augmentations abusives d’une année sur l’autre. L’augmentation du loyer ne peut en effet pas être supérieure à la dernière variation de l’indice sur un an.

Pour faire simple on peut dire que la révision du loyer reflète l’augmentation des coûts de la vie et ne pas réviser son loyer représente un manque à gagner pour son parc immobilier. Si certains propriétaires ne souhaitent pas bénéficier de cette augmentation annuelle par peur de froisser ou de perdre leur fidèles locataires, d’autres n’hésitent pas à l’appliquer. En effet, la révision du loyer est une pratique commune largement adoptée par les propriétaires.

L’impacte est souvent faible pour le locataire et sa justification économique, liée à l’évolution du pouvoir d’achat, permet d’en faire une application cordiale. Alors pourquoi s’en priver ?!

A quel type de loyer et de bail s’applique l’IRL ?

L’IRL permet de réviser les loyers des locaux à usage d’habitation, des locaux meublés, des redevances de location-accession à la propriété immobilière et les loyers des bâtiments d’habitation des fermages et baux ruraux. Cela veut dire que l’IRL s’applique indifféremment à votre bail d’habitation qu’il soit vide ou meublé.

En revanche, les loyers des baux commerciaux et d’autres locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives ne sont pas concernés par l’IRL. Cela veut dire que ces loyers ne pourront pas être augmentés base sur l’IRL.

Autre exception, il se peut que votre logement soit situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, aussi appelés “zones tendues”.
Dans ce cas, le loyer de votre logement est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation. C’est ce que l’on appelle l’encadrement des loyers. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l’ancien locataire. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l’augmenter de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

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