Déterminer la solvabilité d’un locataire

By 18 janvier 2019 Blog, Gestion locative

Si vous souhaitez louer votre logement vous avez sans doute déjà entendu les mots “capacité locative”. En tant que propriétaire-bailleur, il est primordial que vous ayez connaissance de ce chiffre-valeur qui vous assure de la solvabilité de votre locataire. Il est notamment systématiquement demandé par votre assureur lorsque que vous voulez souscrire une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) pour accepter un locataire.

La solvabilité du candidat locataire est à étudier avec une attention très particulière et ce, avant de vous engager avec lui en signant le bail. Effectivement il est toujours délicat de débuter une procédure d’expulsion alors autant vous assurer dès le départ que votre locataire sera un bon payeur.

Pour garantir une protection contre les impayés deux choix s’offrent à vous : l’assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) ou une caution solidaire garante du locataire. Il vous faut choisir car la loi interdit le cumul de ces options, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

Qu’est-ce que la solvabilité d’un locataire ?

Le calcul de la solvabilité d’un locataire (ou de la capacité locative) vous permet de comparer plusieurs dossiers locatifs entre eux en prenant en compte les aspects financiers des candidats (surtout si vous envisagez de souscrire à une GLI). Il vous fournit globalement le montant maximal dont le locataire peut s’acquitter pour payer le loyer. En prenant compte de votre exigence de revenu ou bien celle de votre assureur : généralement un locataire pourvu d’un revenu supérieur ou égal à 3 fois le loyer.

Comment calculer sa solvabilité ?

Le calcul de la capacité locative d’un locataire est très simple ! Le montant des revenus annuels nets du locataire (le montant inscrit sur sa déclaration d’impôt) doit être divisé par 12 (le nombre de mois dans une année) et divisé encore par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer).
Prenons un exemple : un locataire avec 18000 euros de revenus nets aura une capacité locative égale à 18000/(12*3) soit 500 euros.

Suite à ce calcul, si votre logement a un loyer (charges comprises) d’un montant inférieur ou égale à 500, le candidat sera dans de bonnes conditions pour répondre à vos exigences financières.

Si plusieurs locataires sont présents sur le contrat de location, la capacité locative du foyer sera la somme des capacités locatives de chacun des candidats.

Jauger le candidat locataire

Choisir le bon candidat à la location n’est pas toujours une tâche aisée. L’élaboration du dossier locatif notamment peut donner du fil à retordre : quels documents sont obligatoires ? Lesquels sont facultatifs ? Pour répondre à cela, consultez notre article Le dossier locatif : les documents à ne pas oublier et ceux à proscrire pour tout connaître sur ce vous pouvez exiger du candidat locataire.

Ensuite pour s’assurer de la solvabilité du candidat, évidemment une des premières choses à étudier est la stabilité de sa situation professionnelle. Selon le type de contrat de travail que possède ce dernier, vous serez davantage en confiance quant à sa capacité à s’acquitter de ses obligations financières locatives. Un CDI est généralement plus rassurant qu’un CDD ou qu’un statut d’intérimaire. Aussi, l’ancienneté du candidat au sein de son entreprise est à prendre en compte, tout comme son secteur d’activité. En effet selon s’il s’agit d’un domaine économique en crise ou au contraire, la stabilité professionnelle est plus ou moins variable.

Attention à ne pas faire de jugements hâtifs cependant : si un candidat a des revenus importants à l’instant T du dépôt du dossier locatif, cela ne garantie pas nécessairement qu’il soit le locataire idéal. Par dessus tout, les revenus doivent entrer avec régularité afin de pouvoir assumer les charges mensuelles inhérentes à la location ainsi que la pérennité et le bon déroulement du contrat de bail.

Notez également que contacter l’employeur du candidat pour vérifier qu’il exerce l’activité décrite dans sa fiche de renseignements est votre bon droit. De même vous pouvez mettre à contribution les coordonnées de son propriétaire actuel pour vous renseigner sur son comportement.
Veillez toutefois à ne pas trop demander de pièces justificatives aux candidats : exiger certains documents liés à la situation bancaire, relatifs à la vie privée, ou encore le dossier médical de la personne est totalement interdit. Consultez notre article Le dossier locataire : les documents à ne pas oublier et ceux à proscrire

Dans le cas des étudiants : la solvabilité de 3 ou 4 fois le montant du loyer se calcule en fonction des revenus du garant. Pour quasiment 30% des propriétaires, les étudiants représentent le locataire idéal du fait de la fiabilité de la caution (enquête bailleurs édition 2015 de Pap.fr).

Maintenant que vous savez tout de la solvabilité du locataire, consultez notre article sur le dossier locataire : les documents à ne pas oublier et ceux à proscrire et la caution solidaire.

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